Oostenrijkse huizenmarkt | De prijs van woningen in Oostenrijk

De Oostenrijkse vastgoedmarkt bleef grotendeels vlak en presteerde aanzienlijk slechter dan de rest van Europa van het begin van de jaren negentig tot 2005. Vastgoed werd traditioneel niet beschouwd als verhandelbare activa door een lokale bevolking die geneigd was huizen of appartementen te kopen en om er een generatie lang in te wonen. 

Pas in 2005 dwong wetgeving de Oostenrijkse autoriteiten uiteindelijk om de belemmeringen voor buitenlands eigenaren van vastgoed op te heffen, bijna 10 jaar na het EU-lidmaatschap. De markt werd door deze eerste buitenlandse kopers als 'onaangetast' beschouwd en de prijzen begonnen onvermijdelijk te stijgen. De aantrekkingskracht van Oostenrijk was duidelijk voor deze vroege buitenlandse investeerders.

Oostenrijk werd gezien als het laatst onontdekte alpine gebied voor kopers die getuige waren geweest van de meer gevestigde Franse en Zwitserse markten waar de huizen prijzen aanzienlijk hoger lagen.

Sinds 2005 heeft een strakke controle op de ontwikkeling van nieuwbouw geleid tot geleidelijke prijsstijgingen, omdat de autoriteiten ernaar streven de overontwikkeling binnen de perken te houden.

Net als veel andere landelijke of semi-landelijke gebieden nam de vraag naar Oostenrijks onroerend goed een hoge vlucht in de periodes na de Covid-19-lockdowns in heel Europa. De vraag van kopers naar tweede huizen en vakantie woningen uit de grote stedelijke centra van Europa leidde ertoe dat de prijzen in veel van de populaire skigebieden van Oostenrijk jaar-op-jaar met wel 10% stegen.

Kopers stroomden naar de regio om aankopen te doen in het jaar na de eerste golf van Covid-19-lockdowns.

Deze 'race om ruimte' was vooral voelbaar in de markt voor grote vrijstaande chalets, waarvan de vraag veel groter was dan het aanbod in populaire bestemmingen als Zell am See, Kaprun, Saalbach-Hinterglemm, Kitzbuhel en andere.

Terwijl Europa langzaam herstelt van de COVID-19-pandemie, wordt voorspeld dat Oostenrijk een van de belangrijkste weldoeners is. De vraag naar vastgoed wordt naar verwachting gedreven door de volgende factoren:

• Aanhoudende groei in de toeristenindustrie, met name buiten de traditionele wintervakanties.
• Hogere opbrengsten in vergelijking met andere alpine markten die internationale investeerders aantrekken.
• Goed gekapitaliseerde lokale banksector met lage hypotheekrentes.
• Risicomijdende beleggers die op zoek zijn naar stabiliteit in blue-chip economieën.

 

Oostenrijks toerisme ondersteunt het rendement op nieuwbouw huizen te koop in skigebieden

Het Oostenrijkse toerisme is de afgelopen jaren gestaag gegroeid en is met succes uit de recessie geklommen. Het zal naar verwachting ook een van de belangrijkste groeisectoren zijn nu Oostenrijk uit de COVID-19-pandemie komt.

Toerisme is nu een van de snelst groeiende sectoren van Oostenrijk. Volgens cijfers droeg het toerisme in 2019 bijna 30 miljard euro bij aan de economie en als we rekening houden met reizen binnen Oostenrijk, steeg dat cijfer tot 44 miljard euro.

In 2019 introduceerde de Oostenrijkse regering een nieuwe strategie voor toerisme: het Masterplan voor Toerisme. Het plan is bedoeld om de toeristische sector te ondersteunen en te stimuleren door duurzame programma's te ontwikkelen waarin toeristen en de lokale bevolking naast elkaar kunnen bestaan, met minimale verstoring van het milieu. Er ligt ook de nadruk op het versterken van familie en kleinschalige ondernemingen. Daarnaast zijn investeringen in de vrijetijds- en skisector gericht op het opvangen van de gevolgen van klimaatverandering in de industrie van het wintertoerisme.

Naarmate het toerisme zich na Covid weer herstelt, wordt verwacht dat de opwaartse trend voor het Oostenrijkse toerisme zich zal doorzetten, waarbij veel van deze bezoekers toekomstige vastgoedinvesteerders worden.

Nieuwe directe vliegroutes (zoals Amsterdam naar Salzburg) zijn de belangrijkste drijvende krachten achter de toename van het toerisme, evenals populaire nieuwe slaaptreindiensten zoals de dagelijkse ‘Nightjet' die Düsseldorf via Innsbruck verbindt met veel van de populaire skigebieden van Tirol.

Het sterke toerisme, het hele jaar door, heeft geleid tot bovengemiddelde opbrengsten voor vastgoedinvesteerders die appartementen kopen in aangewezen 'aparthotel'-toeristische residenties.

De opbrengsten zijn bijzonder hoog in de lager gelegen resorts met twee seizoenen, waar het zomerhuurseizoen even lang en winstgevend kan zijn voor investeerders als het traditionele winterseizoen.

 

Wat zijn de verschillende soorten onroerend goed die te koop zijn in Oostenrijk?

In Oostenrijk zijn er strikte regels over hoe elke woning wel en niet kan worden gebruikt. Hier kijken we naar de drie hoofdtypen.

Hauptwohnsitz

Een ‘hauptwohnsitz’ is een appartement of chalet dat moet worden geregistreerd als hoofdverblijfplaats van de bewoner in Oostenrijk. Deze vormen het grootste deel van de beschikbaarheid op de huizenmarkt en zijn vooral interessant voor kopers die permanent naar Oostenrijk willen verhuizen om te werken of in hun pensioen.

Deze woningen kunnen niet aan toeristen worden verhuurd voor vakantieverhuur of als privé tweede huis en hebben daarom lagere prijzen per m2 te dan vergelijkbare ‘toeristische’ verhuur woningen.

Touristische Vermietung

Een woning kan toestemming hebben voor 'touristische Vermietung', d.w.z. het kan worden verhuurd aan toeristen voor korte periodes als vakantieverhuur via websites zoals Airbnb en Booking.com. Alle gasten moeten tijdens hun verblijf worden aangemeld bij de lokale gemeente en toeristenbelasting betalen.

De exacte regels die voor toeristische verhuur gelden en de toepassing daarvan verschillen van staat tot staat, dus neem contact op met uw agent. In het Salzburgerland is het nu bijvoorbeeld verboden om een appartement of chalet toeristisch te huren dat voor 1 januari 2018 niet werd gebruikt voor vakantieverhuur.

‘Aparthotels’

Aparthotels zijn een populaire optie voor buitenlandse investeerders die een vakantiehuis in Oostenrijk willen kopen.

Dit zijn puur commerciële woningen en hebben een bouwvergunning speciaal voor toeristische doeleinden.

Eigenaren hebben de mogelijkheid om elk jaar een paar weken persoonlijk te gebruiken terwijl het management ter plaatse uw appartement voor de rest van het jaar verhuurt.

Eigenaars krijgen hun aandeel in de huurinkomsten doorgaans elk kwartaal achteraf uitbetaald. Afhankelijk van de beheersovereenkomst ontvangen eigenaren ofwel een deel van het gebundelde inkomen via een ‘pool' systeem of het werkelijke inkomen dat door hun eigen appartement wordt gegenereerd.

Er zijn verschillende fiscale voordelen verbonden aan het kopen van een woning in een ‘aparthotel’, zoals de mogelijkheid om de btw over de aankoopprijs van de woning terug te vorderen.

Als u de btw over de koopsom terug vordert, dan heeft u voor de Belastingdienst in Oostenrijk de verplichting uw woning te verhuren en over een periode van 20 jaar ‘winst’ te maken op de verhuurinkomsten.

Zweitwohnsitz

Een zogenaamde “Zweitwohnsitz” woning of tweede huis kunnen zowel appartementen als chalets zijn, deze hebben geen verhuur verplichting.

Ze kunnen worden gebruikt als privé tweede huizen door hun eigenaren die vrij zijn om hun eigendom zo veel of zo weinig te gebruiken als ze willen. Vaak is er ook een mogelijkheid om de woning toeristisch te verhuren indien gewenst, dit is echter niet altijd het geval!

Zweitwohnsitz woningen zijn ongelooflijk zeldzaam en worden vaak zeer snel verkocht. Er zijn bepaalde gebieden die door de gemeente zijn aangewezen als 'zweitwohnsitz'-gebied waar alle woningen geschikt zijn om als tweede huis te worden gebruikt. Dit zijn over het algemeen gebieden die niet geschikt worden geacht voor een Hauptwohnsitz en waar geen landbouw plaats vindt waar de gemeenten ontwikkeling en investeringen probeert te stimuleren.

Een andere mogelijkheid voor een Zweitwohnsitz is een woning dat als zodanig is geregistreerd vóór 1 mei 1969 toen de eerste wet tegen tweede huizen in Oostenrijk van kracht kwam.

De uitgebreide wetgeving over het gebruik van onroerend goed in Oostenrijk is bedoeld om de lokale economie te beschermen (gasten geven meer uit en creëren meer banen dan eigenaren van tweede huizen), om te voorkomen dat de lokale huizenprijzen worden opgedreven door buitenlandse investeringen en om ervoor te zorgen dat er voldoende betaalbare woningen voor de lokale bevolking.

Het is deze wetgeving die helpt om de Oostenrijkse economie stabiel te houden, 'koude bedden' en leegstand voorkomt en de Oostenrijkse skigebieden het hele jaar door levendig houdt.